Vous aviez acheté ensemble, vous vous séparez, et une question arrive presque toujours avant toutes les autres : qui garde la maison ? La réponse surprend souvent, parce qu'elle est plus lente qu'on ne l'imagine. Tant que le partage n'a pas été fait, le logement n'appartient à personne en particulier : il reste à vous deux. Trois nœuds se forment alors — l'indivision, l'indemnité due par celui qui reste dans les murs, et le crédit, qui continue de courir sans se soucier du divorce.
Après la séparation, le logement tombe en indivision
Tant que le bien n'a pas été partagé, chacun en reste propriétaire à hauteur de sa quote-part : c'est l'indivision. Le départ de l'un des deux du domicile n'y change rien, et aucune décision ne « donne » la maison à quelqu'un avant le partage.
Entre les époux, le divorce prend effet quant à leurs biens à la date de la demande en divorce pour un divorce judiciaire, ou à la date à laquelle la convention acquiert force exécutoire pour un divorce par consentement mutuel — à moins que la convention n'en stipule autrement, ce qu'il est souvent utile de prévoir (article 262-1 du Code civil). C'est cette date qui sert de repère pour tous les comptes qui suivront. En divorce judiciaire, l'un des époux peut aussi demander que les effets soient reportés à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer : c'est un levier de négociation courant, mais la demande ne peut être formée qu'à l'occasion de l'action en divorce. À noter d'ailleurs qu'en divorce par consentement mutuel, la question du bien immobilier doit être réglée avant la signature de la convention : c'est précisément là que la plupart des dossiers se bloquent.
Celui qui reste dans les murs doit-il payer une indemnité ?
En principe oui. L'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9 alinéa 2 du Code civil). Le Code parle simplement d'« indemnité » : c'est la jurisprudence qui la calcule par référence à la valeur locative du logement, en tenant compte des circonstances de l'occupation.
Trois nuances comptent énormément en pratique, et elles sont rarement expliquées :
- la jouissance du logement conjugal par un seul des époux reste gratuite jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge (article 262-1 in fine). L'indemnité ne court donc pas automatiquement depuis le jour où l'autre a fait ses valises ;
- pendant la procédure, c'est le Juge aux Affaires Familiales qui attribue la jouissance du logement à l'un des époux en précisant si elle est gratuite ou onéreuse (article 255, 4° du Code civil) ;
- l'indemnité suppose une jouissance privative effective. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt publié du 12 juin 2025 (1re chambre civile, pourvoi n° 23-22.003) : l'indemnité ne peut pas être fixée mécaniquement « jusqu'au partage », sans réserver l'hypothèse où le bien a été remis effectivement à la disposition de l'indivision avant celui-ci. Attention toutefois à ne pas sur-lire cet arrêt : la preuve de cette remise pèse sur l'occupant, et quitter les lieux sans restituer les clés ni rendre le logement réellement disponible ne suffit pas.
Reste la question du délai. Aucune recherche relative aux fruits et revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être (article 815-10 alinéa 3), et la Cour de cassation applique cette prescription à l'indemnité d'occupation. Une précision change tout entre époux : ce délai ne commence à courir qu'au jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée, et il est interrompu tant que l'instance en partage se poursuit (Cass. 1re civ., 7 février 2018, pourvoi n° 16-28.686). Beaucoup renoncent ainsi à réclamer une indemnité qui était encore parfaitement recevable.
Personne ne peut vous forcer à rester dans l'indivision
C'est le levier le plus utile quand l'autre s'installe dans le silence et refuse toute discussion. L'article 815 du Code civil est sans ambiguïté : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »
Le partage peut donc être demandé sans l'accord de l'autre. Le blocage n'est jamais définitif : il est seulement plus long et plus coûteux à faire sauter.
Les trois sorties possibles
1. Le rachat de part : la soulte
L'un rachète la quote-part de l'autre et lui verse une soulte. En communauté légale, on part de la valeur du bien diminuée du capital restant dû sur le prêt, le solde se partageant par moitié. Ce calcul n'est toutefois qu'un point de départ : la soulte se détermine sur l'ensemble de la masse à partager, après prise en compte des récompenses — un apport de fonds propres dans l'acquisition, notamment — et des créances entre époux. Un apport personnel qui n'a pas été retracé, c'est une soulte fausse. Deux conditions commandent ensuite l'opération : un acte reçu par notaire, et l'accord de la banque pour reprendre le prêt sur une seule tête — ce qui nous amène au point suivant.
2. La vente amiable
C'est la solution la plus simple et la moins coûteuse : le prix rembourse le prêt par anticipation, et le solde se partage. Elle suppose en principe l'accord des deux : vendre est un acte de disposition, qui exige le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Le Code prévoit bien une soupape — l'indivisaire détenant au moins deux tiers des droits indivis peut faire constater son intention de vendre devant notaire, puis demander au tribunal d'autoriser la vente, qui se fait alors aux enchères (article 815-5-1). Entre ex-époux mariés en communauté, les droits sont par moitié : le seuil des deux tiers est hors d'atteinte et l'accord reste nécessaire. Il n'en va autrement que si les quotes-parts sont inégales, cas fréquent chez les couples non mariés ayant acheté en indivision.
3. Le partage judiciaire et la licitation
Si l'un refuse tout, il reste l'assignation en partage devant le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire. Lorsque le bien ne peut être facilement partagé ou attribué, le tribunal en ordonne la vente par adjudication : c'est la licitation (article 1377 du Code de procédure civile). Il faut le dire honnêtement : cette voie est longue, coûteuse, et le prix d'adjudication est fréquemment inférieur à celui d'une vente de gré à gré. Elle reste néanmoins la garantie que le blocage prendra fin.
Le piège n° 1 : le crédit, lui, continue de courir
C'est la mauvaise surprise la plus fréquente, et elle mérite d'être écrite noir sur blanc : ni le divorce, ni la séparation ne mettent fin au contrat de prêt, ni à l'engagement du co-emprunteur. Le jugement de divorce règle les rapports entre les ex-époux ; il ne s'impose pas à la banque, qui n'y est pas partie (autorité relative de la chose jugée, article 1355 du Code civil).
Concrètement, tant que l'établissement prêteur n'a pas accepté la désolidarisation, chacun des deux reste tenu du remboursement de la totalité des échéances — y compris celui qui a quitté le logement et n'en a plus la jouissance. Trois issues seulement : le remboursement anticipé du prêt (le plus souvent grâce à la vente), la désolidarisation acceptée par la banque, ou le remplacement de la garantie. Et lorsque la banque refuse — cas courant quand les revenus de celui qui souhaite rester ne suffisent pas à porter seul la mensualité —, la vente redevient la seule sortie réaliste. Le détail de ces mécanismes est exposé sur la fiche officielle du service public consacrée au co-emprunteur.
« Je veux garder la maison » : l'attribution préférentielle n'est jamais de droit
Beaucoup arrivent au rendez-vous persuadés qu'ils peuvent exiger de conserver le logement. La nuance est importante, et elle joue contre cette idée.
Dans une succession, l'attribution préférentielle du local d'habitation est ouverte au conjoint survivant et aux héritiers (article 831-2 1°), et elle est même de droit pour le conjoint survivant (article 831-3). En cas de divorce, de séparation de corps ou de séparation de biens, l'article 1476 alinéa 2 pose exactement l'inverse : l'attribution préférentielle n'est jamais de droit, et il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte sera payable comptant. Le juge peut donc la refuser, et l'obligation de payer immédiatement suffit parfois à rendre le projet intenable.
Dans un divorce contentieux, à défaut de règlement conventionnel entre les époux, le juge statue sur leurs demandes de maintien dans l'indivision, d'attribution préférentielle et d'avance sur part de communauté ou de biens indivis (article 267 du Code civil). Il peut aller jusqu'à trancher la liquidation et le partage eux-mêmes, mais seulement s'il est justifié des désaccords qui subsistent — par une déclaration commune d'acceptation d'un partage judiciaire, ou par le projet établi par le notaire désigné en cours de procédure.
Combien ça coûte, et qui fait quoi
Dès lors qu'un bien immobilier est en jeu, le notaire est incontournable : c'est lui qui reçoit l'acte de partage en la forme authentique et procède à la publicité foncière. Le partage est par ailleurs soumis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière au taux réduit de 1,10 % assis sur l'actif net partagé (article 746 du Code général des impôts), avec un minimum de perception de 25 €. Attention : ce taux réduit est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Entre ex-concubins jamais mariés ni pacsés, c'est le taux de droit commun de 2,50 % qui s'applique. S'y ajoutent les émoluments du notaire, qui pèsent en général plus lourd que le droit de partage lui-même.
Le rôle de l'avocat est distinct et complémentaire : chiffrer et défendre les comptes d'indivision (indemnité d'occupation, échéances de prêt réglées seul, travaux financés par un seul des deux, créances entre ex-époux, articulation avec la pension alimentaire et la prestation compensatoire), négocier une sortie amiable, et, quand le dialogue est rompu, engager le partage judiciaire ou plaider l'attribution préférentielle. C'est l'objet même de la procédure de divorce et de la liquidation du régime matrimonial.
Un malentendu fréquent mérite d'être levé sur ce terrain : « je paie le crédit tout seul, donc je ne dois pas d'indemnité d'occupation » est faux. Ce sont deux créances distinctes dans les comptes d'indivision — celui qui règle seul les échéances dispose d'une créance au titre des dépenses de conservation du bien, celui qui occupe doit une indemnité. Elles se compensent en valeur, mais ne s'annulent pas l'une l'autre.
À Chambéry, ces dossiers relèvent du Juge aux Affaires Familiales : depuis le 1er janvier 2020, il est compétent non seulement pour le divorce et ses conséquences, mais aussi pour la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins (article L. 213-3, 2° du Code de l'organisation judiciaire). Maître Mandy Laurita reçoit à son cabinet de Chambéry et intervient sur l'ensemble du bassin, d'Aix-les-Bains aux communes environnantes, où le poids du crédit immobilier rend souvent la désolidarisation particulièrement difficile à obtenir.